Как выселить квартирантов с договором и без: советы юристов

Конфликты и всяческие разногласия в сфере сдачи недвижимости в аренду, к сожалению, являются довольно распространенным явлением. Обеим сторонам спорной ситуации обязательно нужно знать способы решения проблемы, чтобы при необходимости защитить собственные права.

Многие арендодатели хотели бы заранее знать, как выселить квартирантов из своей квартиры без проблем, не нарушая законодательства. А многих квартиросъемщиков интересует вопрос, как избежать неправомерного выселения.

Законы, защищающие собственника квартиры

Законодательство определяет, что арендный договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя, нанимателя и на основании решения госорганов. Потому существует несколько причин для выселения квартирантов:

  • применение жилого помещения для ведения коммерческой деятельности;
  • порча имущества в квартире нанимателем;
  • невыплата платы по аренде;
  • нарушение соседских интересов;
  • поднаем жилья иным лицам;
  • иные нарушения, касающиеся договоренностей с собственником.

Подобные нарушения могут служить вескими поводами для выселения квартирантов в соответствии с ГК РФ.

Порядок действий при аренде без договора

Особенности выселения квартиросъемщиков разные, в зависимости от условий, на которых они находятся на территории вашей жилой собственности. Существует две разновидности найма:

  • аренда без договора;
  • наём с заключением договора в письменной форме.

Вариант аренды жилой площади без договора зачастую применяется при заселении хороших знакомых и близких родственников. Однако нередко устным соглашением владельцы квартир и домов могут сдать собственность в аренду и вселить туда чужих людей, не думая, как выгнать квартирантов без договора.

При этом выселить из жилья недобросовестных квартиросъемщиков можно сразу же. Однако это возможно лишь в том случае, если арендаторы примут ваши требования и без каких-либо возражений покинут жилище. Однако в большинстве случаев у нанимателей нет никакого желания соглашаться на переезд, потому они начинают угрожать, что пожалуются в налоговую инстанцию.

И правда, если у них получится доказать оплату аренды и факты предоставления финансовых средств за наём, то владелец недвижимости может столкнуться с серьезными проблемами. Чтобы избежать неприятностей, нужно воспользоваться услугами профессионального юриста. Самостоятельно в этом случае можно сделать следующее:

  1. Придите в свое жилище и захватите с собой паспорт и документы на недвижимость.
  2. Позвоните в полицию и поведайте о том, что посторонние лица не желают покидать вашу квартиру.
  3. Если квартиросъемщики сменили замки, то вы имеете полное право вскрыть квартиру, позвонив в полицию и МЧС. При этом у вас на руках должен быть паспорт и все бумаги на собственность.

Полицейские выдворят недобросовестных жильцов-съемщиков на абсолютно законных основаниях, так как права квартиросъемщиков без договора минимальны.

При отсутствии составленного договора жильцов можно выгнать в любой сезон, даже если у них есть маленькие дети.

Съём квартиры по договору аренды

Нежелательно пользоваться мерами вроде замены замков в жилище или угроз. Они считаются неправомерными и могут создать вам дополнительные проблемы. Законодательство при этом будет не на вашей стороне. Квартирная аренда по письменному договору обеспечивает защиту и ваших прав, и прав арендатора. Поэтому при отказе добровольно выселиться из вашей квартиры, вы можете только обратиться в суд.

Именно эта инстанция, если существуют материальные доказательства, может расторгнуть арендный договор в официальном порядке. В этом случае может быть несколько вариантов дальнейшего развития событий.

В договоре могут быть отражены условия применения помещения для других целей, несвоевременное внесение платы по аренде, порчи собственности и т. д. Выдворение квартирантов на этих условиях предполагает предварительное вручение уведомления о полном расторжении арендного договора. При получении арендаторы должны подписаться на вашей копии документа.

Кроме того, вручать уведомление рекомендуется при наличии двух свидетелей, так как квартиранты могут выразить отказ в подписании. В этой ситуации вы должны зачитать текст уведомления вслух и попросить свидетелей, чтобы они расписались в соответствующих полях. С такой бумагой потом можно отправиться в суд.

Неоплата аренды

Несвоевременная или неполная оплата аренды — веский повод для расторжения арендного договора.

Чтобы подтвердить внесение денег по оплате за период, каждый отдельный платеж рекомендуется вносить в ведомость, сделанную своими руками.

При сдаче жилья постарайтесь оформить и собрать как можно больше бумаг. Их вы сможете использовать в суде.

Шумные квартиранты

Шумные жильцы могут доставить проблемы не только владельцу квартиры, но и соседям. Если они постоянно жалуются на непристойное поведение арендаторов, то договор может быть расторгнут из-за регулярного нарушения интересов и прав соседей. Это регламентируется ст. 687 Гражданского Кодекса.

Если ваши арендаторы систематически нарушают порядок, организовывают шумные посидели, то попросите граждан из соседних квартир составить заявление в правоохранительные органы. Участковый составит протокол, и у вас появится возможность потребовать, чтобы арендаторы немедленно покинули вашу собственность.

В этой ситуации можно даже обойтись без предварительного уведомления.

Порча собственности

Действия арендаторов, которые способствуют порче имущества, являются еще одним основанием для скорого выселения.

Но законодательство предоставляет арендаторам срок, чтобы помещение было восстановлено. Он варьируется от полугода до года. Выселение производится в той ситуации, если съемщиками не будут устранены нарушения.

Возможные препятствия

Есть ряд условий, которые не могут позволить быстро расторгнуть договор. Выселить квартирантов можно лишь предоставив им на время другое жилье. Других вариантов, как выселить арендатора из квартиры, практически не существует.

Владельцы жилой недвижимости, как правило, не очень охотно сдают квартиры семьям, где есть дети, потому что их выселение при нарушениях сопряжено с некоторыми препятствиями.

В том случае, если нет никакого письменного договора, то с их выселением не будет абсолютно никаких проблем. Сроки определяются исключительно собственником. Если же аренда производится на основании заключенного документа, то суд обязательно даст отсрочку арендаторами с детьми. Для того чтобы избежать проблем, срок отсрочки лучше предварительно отразить в арендном соглашении.

Расторжение по инициативе квартирантов

По сути, тут речь идет не о самом расторжении арендного договора, а о неожиданном бегстве съемщиков из вашей собственности. Как быть, если арендаторы пропали и не заплатили за услуги ЖКХ?

Выручить в этом случае может лишь документ, свидетельствующий об оплате проживания. Согласно законодательству, наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Если квартиросъемщики пропали, не заплатив за коммуналку, то можно на них подать в суд по месту их проживания. Их найдут даже без вашего участия.

Если же арендаторы что-то украли или испортили, то в исковое заявление необходимо включить сумму причиненного ущерба. Помимо этого, у вас есть полное право потребовать компенсации судебных издержек.

Действия через судебные органы

В том случае, если у вас не получается самостоятельно урегулировать разногласия с арендаторами, то лучше сразу подать на них судебный иск. Порядок действий при любых ситуациях будет одинаковым.

В составе искового заявления должна быть отражена следующая информация:

  • сведения о договоре;
  • информация об арендаторах;
  • описание оснований, по которым вы желаете расторгнуть соглашение;
  • требование о выселении.

А также рекомендуется включить в иск ссылки на законодательные положения. Размер госпошлины за подачу иска не превышает 200 рублей.

Однако у разбирательства в суде есть один значительный недостаток — ваша жилая собственность будет в распоряжении недобросовестных арендаторов на все это время. Выселение произойдет лишь по решению суда.

Многолетняя практика показывает, что судебные тяжбы по этому вопросу длятся от одного до трех месяцев.

Способы взыскать долг

В договоре обязательно должна быть указана сумма и порядок внесения платы по аренде. Это обязательное условие при заключении договора. Если подобного пункта в документе нет, то он не имеет никакой юридической силы и считается незаключенным.

Если же такой момент там указан, то можно смело обращаться в судебные органы, так как в законодательстве не прописано досудебное урегулирование подобного вопроса. Заранее нужно отослать арендаторам претензию в письменной форме, для рассмотрения которой им дается десять дней. Затем можно уже идти в суд.

При этом в претензии должны быть указаны все суммы и требования, доказательства, ссылки на законодательные нормы и все необходимые данные сторон.

Выселение недобросовестных квартирантов, у которых нет никакого желания добровольно съехать с вашей собственности, — это дело, требующее кропотливой подготовки нескольких документов. Если у вас недостаточно уверенности в своих силах или знаниях, то лучше воспользоваться услугами опытных юристов, которые знают, как выгнать жильцов из съемной квартиры.

Оглавление:

  1. Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
  2. Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма
  3. Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?
  4. Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
  5. Что нужно знать

Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:

  • во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
  • во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
  • в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы,
как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта. 

А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос,
как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно
. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.

Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

Так
как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и  удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос,
как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?

А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.

Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства. 


Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.

Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.

И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос,
как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем,
как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

Что нужно знать

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

  • обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
  • удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
  • не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
  • сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой,
как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь
. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!