Недвижимость под обременением: виды ограничений и регистрация

Приобретение собственного жилья — значительное событие. Но какое жилье выбрать — первичное или вторичное? Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы: в первичном есть возможность сделать ремонт «под себя», но это недешево. Во вторичном жилье можно обойтись минимальными затратами на ремонт. Но перед заключением сделки важно убедиться в том, что выбранная недвижимость будет без обременений.

Недвижимость с обременением

Для начала следует разобраться в том, что значит обременение квартиры: это тот вариант, когда владелец жилого дома или квартиры не может полностью распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению (слово «обременение» в юридической практике означает «ограничение»).

Ограничения наступают по причине того, что права на часть квартиры могут принадлежать третьему лицу: конкретному человеку (несовершеннолетнему или гражданину, находящемуся на иждивении), так и юридическому (компании или фирме). В подобных случаях владелец не будет иметь возможности заключать любые сделки с участием недвижимости. Регулируется это законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Записи об этих ограничениях вносятся в ЕГРН, поэтому любая попытка провести регистрацию недвижимости с обременением столкнется с требованием Росреестра доказать согласие этих третьих лиц (либо получить разрешение органов, наложивших ограничение). В противном случае в регистрации сделки будет выдан отказ.

Виды ограничений

Чтобы понимать, как именно будут ограничиваться права собственника, нужно знать, какие бывают ограничения, потому что именно тип обременения и будет влиять на то, какие из прав и как именно будут сдерживаться. Закон выделяет следующие виды обременений недвижимости:

  • аренда;
  • ипотека;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление и др.

Жилая собственность в аренде

Такой вид имеет место, если новый хозяин покупает жилье, в котором проживают квартиранты по договору о коммерческом найме сроком свыше 1 года. В таком случае арендаторы будут иметь полное право проживать в снятой ими квартире даже в том случае, если у нее поменяется владелец. По закону отчуждение (продажа жилья, дарение и т. п. ) не является основанием для аннулирования такого соглашения.

При таком варианте новый собственник может переехать в свою квартиру только после того, как договор закончится и квартиранты освободят помещение.

Как этого можно «обыграть»: покупатель должен потребовать у прежнего владельца разорвать соглашение с квартирантами и только после этого начать оформление сделки. Ну или покупать квартиру «с арендаторами» и ждать окончания срока договора.

Ипотека на квартиру

Если дом или квартира приобретается в собственность по договору ипотечного кредитования, то владелец лишается права свободно реализовывать ее в течение некоторого времени. В этом случае жилье будет считаться залоговым.

Но если на квартиру под обременением ипотеки все-таки находится покупатель, то продать ее будет возможным только после снятия ограничений. Как это сделать:

  • Будущий владелец переоформляет в банке ипотечный договор на свое имя, и в дальнейшем все выплаты по кредитам становятся его обязанностью. Ранее внесенную сумму по кредиту новый владелец должен вернуть прежнему.
  • Будущий владелец через продавца погашает оставшуюся сумму долга. А остальную часть стоимости он отдает продавцу только после снятия ограничения (полное погашение кредита).

Перед регистрацией сделки в Росреестре на нового владельца с жилья нужно снять обременение. Для этого понадобятся документы:

  • заявление от собственника недвижимости о снятии обременения;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимости;
  • паспорт владельца (владельцев);
  • соглашение по ипотечному кредитованию;
  • договор по купле-продаже недвижимости.

Рента (пожизненное содержание)

Сделки такого характера большей частью оформляют люди преклонного возраста, которым необходима помощь. Эту помощь они получают взамен на то, что свою квартиру они передают тому, кто берет на себя заботу о них (покупают медикаменты, помогают по хозяйству, занимаются их здоровьем и обеспечением их комфортного быта и пр.). После смерти владельца жилья все полномочия на эту недвижимость перейдут к тому, кто заключил соглашение пожизненного содержания.

Часто опекуны после смерти собственника находятся в растерянности и не знают, как быть с документами, и как снять обременение. В этом случае снятие ограничений пройдет автоматически.

Наложение ареста

Этот тип ограничений считается наиболее сложным. Арест может быть наложен не только на саму недвижимость, но также и на право пользования ею. Такие ограничения могут быть наложены:

  • по решению суда;
  • судебными приставами;
  • полицией.

Арест имущества может выступать и в качестве залога — как гарантия того, что заемщик выполнит оговоренные обязательства полностью и в срок. Если собственник будет уклоняться от возмещения долгов (или срок, установленный для решения этой задачи, уже истек), то владелец рискует вообще лишиться своего имущества: согласно законодательству, такая недвижимость может быть реализована на торгах или аукционе. Средства от этого пойдут на погашение задолженности.

Снять обременение по причине ареста возможно только в том случае, когда все проблемы с законом будут улажены. Других вариантов не существует.

Доверительное управление

Этот вариант обременения в реальности встречается нечасто. ДУ — это присмотр за имуществом третьим лицом. Для этого заключается специальный договор на заранее оговоренный срок, в течение которого права по управлению имуществом частично передаются другому человеку.

Доверенное лицо может проживать в жилье, оплачивать коммунальные услуги и т. п. Но его полномочия ограничиваются договором (за рамки договора они выйти не могут), т. е. доверенное лицо не сможет самостоятельно совершать сделки по купле-продаже недвижимости.

Обычно подобными соглашениями пользуются те граждане, которым необходимо выехать за рубеж на длительное время.

Для аннулирования ограничения такого типа необходимо досрочное расторжение соглашения между двумя сторонами. Ну или по причине смерти одной из сторон.

Прочие случаи

Существует еще несколько вариантов, когда на права пользования недвижимостью могут быть наложены некоторые ограничения. Вот некоторые из них:

  • Покупка квартиры за счет материнского капитала. Это происходит потому, что по закону одним из владельцев оказывается несовершеннолетний ребенок. А любые сделки с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, запрещены без разрешения органов опеки.
  • Аналогичное ограничение наступает и в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать любого взрослого человека не составит затруднения, тогда как для снятия с регистрационного учета ребенка понадобится согласие обоих родителей и разрешение органов опеки. Кроме того, выписать ребенка без одновременной прописки в другой квартире (доме) запрещается. Более того, новое жилье по своим качествам не должно уступать предыдущему.
  • Согласие второго супруга — если квартира была приобретена в собственность уже в браке, то без разрешения второго супруга никаких действий с недвижимостью проводить нельзя. Согласие на проведение сделки должны быть нотариально заверенным. Но это ограничение не распространяется на недвижимость, купленную до брака, или ту, что получена одним из супругов в результате процедуры дарения.
  • Сервитут — договор между двумя физическими лицами (частная форма) либо договор между государством и физическим лицом (публичная форма). Публичная форма большей частью касается владельцев земельных участков — например, тогда, когда через частные владения проходит дорога (или планируется ее проведение). В этом случае обременение накладывается государством: собственнику предлагается выплата компенсации или же возможность переезда в другое жилье равнозначных характеристик.

Как проверить квартиру

Проверять жилье на наличие обременений рекомендуется на стадии подбора недвижимости для приобретения или хотя бы перед заключением самой сделки (до того времени, как новый владелец успеет подписать договор купли-продажи, внести всю сумму и прописаться в квартире). Где можно уточнить эту информацию:

  • Домовая книга — в ней будет видна вся история недвижимости, начиная с самого первого жильца. Если покупатель обнаруживает домовой книге прописанных людей (особенно детей до 18 лет), то надо потребовать у продавца выписать их до момента подписания договора.
  • Через сайт Росреестра — это самый простой способ и самый надежный, хотя и не является бесплатным. Для того чтобы покупателю получить нужные сведения, ему нужно просто зайти на официальный сайт и подать запрос.
  • Через отдел архитектуры — если жилье было признано ветхим, то запрещается проведение каких-либо сделок с участием этой недвижимости.

Покупать или нет жилье с обременением — решать только будущему владельцу. Для начала нужно выяснить причину, из-за которой возникло ограничение. И нужно отдавать себе отчет, что урегулирование ситуации с квартирой может затянуться во времени и отнимать много сил.

По закону собственник недвижимости имеет право полного распоряжения ею: он может продать ее другому лицу, обменять, подарить, сдать в аренду и т. д. Однако это бывает не всегда. Препятствием может служить обременение, о котором покупатель, покупая квартиру, дом, земельный участок, может даже не догадываться. Обременение на недвижимость — что это такое?

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Полные сведения о недвижимом объекте находятся в государственном реестре недвижимости — ЕГРН. В нём также отражаются сведения о существующих обременениях всех находящихся на учете объектов. Любое обременение, также как и права собственности, подлежит регистрации. Поэтому приобретая объект, нужно обязательно проверить недвижимость на обременение.

Что такое обременение недвижимости

Обременение недвижимого объекта — это такой его статус, при котором ограничиваются разрешенные действия с данным объектом. В первую очередь от обременении страдают права собственников, которые с момента его появления не вправе свободно распоряжаться имуществом.

Виды обременения недвижимости

О таком бремени, как ипотека, знают все, как и то, что продать ипотечную квартиру бывает крайне трудно. Однако на самом деле видов обременений много.

  • Любое право пользования (возмездное или безвозмездное), предоставленное другому лицу, является обременением для собственника. Основаниями возникновения права пользования и ограничения права собственности являются договоры:
    • аренды или безвозмездного пользования;
    • ренты с пожизненным содержанием;
    • об установлении частного или публичного сервитута.
  • Ограничение прав собственника на залоговое имущество, которое выступает гарантией для погашения займа. Залог хранится у залогодержателя, пока залогодатель не выполнит все свои долговые обязательства. Основанием ограничения прав собственника и обеспечением его обязательств перед кредитором является залоговая закладная.
  • Арест имущества или его доли полностью исключают возможность проведения любых сделок с ним. Арест накладывается на основании решения суда.
  • Распоряжение об изъятии имущества в случаях, предусмотренных главой 7 земельного кодекса. Основанием является акт государственных или муниципальных органов власти. С момента принятия решения и уведомления владельца он теряет право производить любые операции с земельным участком.
  • Другие ситуации, которые накладывают обременение, согласно законодательству:
    • нахождение объекта недвижимости в общей совместной или долевой собственности;
    • статус выморочного имущества;
    • невозможность выписать несовершеннолетнего из жилого помещения;
    • наличие долга у собственника помещения, например, по коммунальным платежам;
    • претензии со стороны наследников обязательной доли;
    • виндикационный иск бывшего собственника;
    • непрерывное владение имуществом до истечения срока приобретательной давности.

Рассмотрим подробнее некоторые виды обременения.

Примеры недвижимости с обременением

Долгосрочная аренда

Сдавая помещение в аренду, собственник не знает порой, что договор накладывает на него ограничения. Расторгнуть его владелец жилья может в исключительных случаях, да и то в судебном порядке. Подробнее в статье о договоре наймодателя. Долгосрочная аренда на срок более одного года обязательно регистрируется в росреестре. И пока недвижимость арендуется, невозможно провести ее отчуждение.

Если владелец недвижимости, сданной в аренду, захочет её продать, договор аренды не расторгается, а оформляется на другого собственника.

Залоговая закладная

  • Это мощный инструмент, подтверждающий имущественные права требования залогодержателя (кредитора) к заемщику (залогодателю). Если они не будут выполнены, недвижимый объект будет продан с молотка.
  • Продажа ипотечного залога возможна только с согласия кредитора, который осуществляет перевод долга на покупателя заложенного имущества. Заемщик при этом утрачивает свое право собственности, который он приобрёл при подписании ипотечного договора. Залогодателем и собственником становится покупатель.
  • Ипотечные квартиры чаще всего продаются с минимальной выгодой для продавца, так как на него давит банк. Продажа является вынужденной мерой для заемщика, которому придется выселяться из квартиры.

Рента с пожизненным содержанием

  • Договор ренты содержит обременительные условия для ее плательщика: он получает имущество в собственность, но при этом предыдущий владелец сохраняет свое право на пожизненное пользование. Также договор может содержать дополнительное условие о нахождении получателя ренты на иждивении плательщика.
  • Распорядиться объектом можно будет только после смерти получателя ренты.
  • Продать имущество с обременением в виде пожизненной ренты нельзя, так как невозможен перевод прав на другое лицо (при постоянной ренте это возможно).

Сервитут

Сервитут является формой ограничения права собственности и предоставления права ограниченного пользования имуществом другому лицу.

Сервитут бывает:

  • личным (предоставляющим право конкретному лицу):
    • например, право пользования помещением собственника или нанимателя (имеется обычно у его членов семьи);
    • право пользования имуществом по завещательному отказу и т. д;
  • предиальным (дающим право пользоваться конкретным имуществом, чаще всего земельным участком):
    • например, право на прокладывание коммуникаций, трубопроводов через ЗУ;
    • право на проезд через участок, прогон животных и т. д.;
  • частным: устанавливается на основе соглашений между собственником земли и частными лицами — пользователями сервитута;
  • публичным: между собственником земельного участка и гос. органами (или ОМСУ) в государственных и общественных интересах;
  • срочным и бессрочным.

За собственником остаются права пользования и распоряжения имуществом. Однако при его отчуждении сервитут как обременение сохраняется.

Арест имущества

Арест производится с целью взыскания налога и неустоек (пеней, штрафов) органами ИНФС или ТС по санкции прокуратуры. Направлен на предотвращение использования налогоплательщиком таких лазеек, как ликвидация организации, передача имущества подставным фирмам и лицам и пр.

Является мерой, применяемой только в отношении юридических лиц: в отношение ИП арест имущества не производится.

Общая совместная или долевая собственность (ОСС и ОДС)

ОСС или ОДС является относительным обременением:

  • распоряжаться общим совместным имуществом можно только с согласия других собственников;
  • продажа доли возможна только с уведомления других дольщиков и соблюдением их преимущественных прав в приобретении отчуждаемой доли.

Если эти правила не соблюдены, новый собственник может лишиться приобретенного имущества по виндикационному иску.

Виндикационный иск

Его может подать бывший владелец при незаконном отчуждении имущества, если возможен его возврат в натуральном виде. Собственник может заявить, что вещь была утеряна или похищена, то есть отчуждена против его воли:

  • например, кто-то украл документы на недвижимость, подделал подписи и продал квартиру;
  • совладелец имущества продал объект без согласия партнера.

Если подобный факт докажет суд, имущество будет истребовано даже у добросовестного приобретателя, который не мог знать об этих фактах.

Истребовать назад деньги, акции, облигации и другие ценные бумаги от добросовестного приобретателя невозможно ни при каких условиях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Если же собственник сам добровольно передал свое имущество в пользование другому лицу, которое затем было приобретено добросовестным приобретателем, то возможен различный исход:

  • истребование обратно при всех видах безвозмездного приобретения — получения в дар, наследство и т. д.;
  • имущество, приобретенное возмездно добросовестным приобретателем, истребовать назад нельзя.

Таким образом для добросовестного приобретателя риск истребования имущества по виндикационному иску существует только:

  • в отношение имущества, отчужденного у его бывшего владельца незаконными способами против его воли;
  • при безвозмездном приобретении.

Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года. Моментом наложения обременения на недвижимость является решение суда в пользу истца.

Регистрация обременения недвижимости

Регистрация прав собственности и обременения происходят одновременно.

Подлежат обязательной регистрации в Росреестре следующие основания для обременения:

  • все договоры о пользовании имуществом (аренды, ренты, безвозмездного пользования, о сервитуте и др.);
  • договор доверительного управления;
  • залоговая закладная (ипотека);
  • постановление об аресте имущества по санкции прокурора;
  • акт об изъятии земельного участка;
  • судебное решение в пользу истца по иску законного собственника;
  • постановление об установлении особого охранного защитного режима в зонах земель ООПТ;
  • постановление о признании объекта недвижимости историко-культурным наследием;
  • другие случаи.

Таким образом зарегистрировать обременение можно путем регистрации основополагающих для его возникновения документов: договоров, нормативно-правовых и судебных актов, постановления правительства, местных органов.

Обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации должно лицо, в чью пользу устанавливается обременение:

  • кредитор;
  • получатель ренты;
  • получатель завещательного отказа;
  • истец, который добился возврата имущества через суд;
  • опекун или попечитель несовершеннолетнего;
  • орган налогового или таможенного контроля;
  • государство или органы местной власти и т. д.

Зарегистрированное обременение вносится в общие сведения о недвижимости в росреестре, которые можно узнать, запросив выписку.

Снятие обременения с объекта недвижимости

Снятие обременения происходит на основании документов, подтверждающих устранение причин его установления:

  • закладной с банковской отметкой о погашении займа;
  • акта о возврате залога;
  • постановления суда о снятии ареста;
  • договора аренды или договора об установлении сервитута с истекшим сроком действия и др.

Снимают обременение собственники имущества. Но в некоторых случаях снятие может происходить автоматически:

  • например, при истечении сроков действия договоров на право пользования;
  • если банк предоставляет услугу снятия обременения ипотеки, извещая Реестр о погашении долга.

Процедура снятия бремени проста:

  • Собственник с правоподтверждающим документом обращается в МФЦ и пишет заявление.
  • Документы отсылаются в Росреестр.
  • После снятия обременения собственник получает уведомление.
  • Другие варианты — послать заявление по почте или через интернет на сайте Росреестра.

Снятие обременения не облагается пошлиной, в том случае, если не требуется документ, подтверждающий освобождение от ограничения.

Проверка недвижимости на обременение через онлайн сервисы

Обычно производится по запросу покупателя. Проверить можно двумя онлайн способами:

  • на сайте Росреестра;
  • при помощи выписки из Росреестра.

Первый способ: сайт Росреестра

  • Заходим в Сервисы — Справочную информацию об объектах недвижимости.
  • Вводим кадастровый или условный номер недвижимости, а если их нет — адрес.
  • Ищем субъекты (город федерального значения, например, Москва, Санкт-Петербург, область, край или округ) в селекционном выпадающем списке поля «Субъект» напротив «Адреса».
  • Затем выбираем нужный район, тип населенного пункта и населенный пункт.
  • Заполняем поля: номер дома, корпуса, строения (если есть), и номер квартиры.
  • Вводим каптчу и нажимаем «Сформировать запрос».

  • Внизу появится результат запроса — адрес и кадастровый номер объекта. Либо система сообщит, что по запросу ничего не найдено (в том случае, если адрес неверен либо объект не зарегистрирован в ЕГРН).
  • После нажатия на строку с адресом откроется окно с подробными сведениями об объекте: площадь, этаж, кадастровая стоимость, тип помещения и т. д.
  • В конце будет строка «Права и ограничения», нужно на нее нажать.
  • Появятся две колонки: в левой будет — регистрационный номер права собственности и дата регистрации, в правой — номер и тип обременения. Например, может быть написано: Залог в силу закона. Это значит, что недвижимость в залоге у банка или в Пенсионном фонде (во втором случае обременение на объект накладывается на время выплаты ПФ материнского капитала).
  • Если обременения нет, правая колонка останется пустой.

Выписка из Росреестра

  • Выписка из ЕГРН более точна, так как в ней предоставляется самая свежая и точная информация, в т. ч. и об обременении. На сайте же обновление может запаздывать, а об ограничении права дается общая информация.
  • Выписка может быть как электронной, с цифровой подписью, так и бумажной.
  • Стоит услуга 250 рублей.
  • Недостаток сервиса — неудобный для чтения формах xml и не очень высокая скорость исполнения.

Где еще можно взять выписку

Для снятия обременений очень удобен онлайн сервис ктотам.про:

  • стоимость такая же, как и в Росреестре (250 руб.);
  • есть также электронная подпись, что придает документу юридическую силу;
  • выписка делается за считанные часы;
  • заявка заполняется очень легко (не нужны данные паспорта);
  • адаптивный формат просмотра выписки (легко читается на любом устройстве).

Единственный минус онлайн сервиса — в выписках сервиса нет чертежей и планов. Поэтому, если требуется, например, кадастровый паспорт, то заказывать его нужно в ЕГРН.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости — серьезные препятствия при покупке недвижимости. Лучше проверить заранее их наличие, чем потом потерять имущество и понести лишние расходы.

Оценка статьи:

Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Что такое обременение?

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения в случае продажи, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Виды обременений на недвижимость

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

  • право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
  • доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
  • залог;
  • арест;
  • ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
  • иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

  • вступившее в силу решение суда;
  • сделка с заключением договора;
  • акт местных административных или государственных органов;
  • в силу закона.

Как проверить недвижимость на обременения на сайте Росреестра

Ряд проверок поможет застраховать сделку купли-продажи. Для этого нужно:

  • проверить подлинность всех правоустанавливающих документов;
  • заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить недвижимость на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать недвижимость с обременением и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять. Об этом узнаете ниже.

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно в онлайн сервисе заказав выписку из ЕГРН. В ней указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения.

Пошаговая инструкция:

  1. Перейдите на страницу с сервисом получения выписки.
  2. Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Найти».
  3. В результате поиска загрузится полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на кнопку «Выбрать объект», откроется полная информация об интересующем имуществе.
  4. Выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости».
  5. Далее укажите рабочую электронную почту. На нее придет готовый документ.
  6. Останется только оплатить.

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

3. Рента.  В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

 Выделяют несколько форм:

  • Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
  • Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.

Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

  • банкротство;
  • наследные отношения;
  • опека;
  • попечение.

При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

  • полное погашение кредита и процентов по ним,
  • по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
  • гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
  • реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

  1. Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
  2. Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
  3. Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор — получатель ренты.
  4. Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
  5. Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Видео: Квартиры с обременением: как не стать жертвой мошенников?