Определение и примеры кондоминиума в РФ

Современный мир характеризуется постоянным процессом глобализации. И потому совершенно неудивительно, что в большинстве государств люди объединяются во всевозможные сообщества и организации. Сейчас не каждый знает, что собой представляет кондоминиум, и это определение в нашей стране ассоциируется с чем-то неизученным и очень далеким.

Понятие и распространение в мире

Кондоминиум — это особая форма собственности того или иного комплекса жилого типа. Наряду с этим квартирами владеют хозяева, а собственниками дворовых площадок, холлов, технических помещений и лестничных пролетов являются одновременно все жители.

Первоначально кондиминиум и примеры его начали встречаться в Великобритании. Такой методикой управления и владения недвижимым имуществом пользуются и австралийцы, называя ее Strata Title. Кондоминиумы используются в США и Канаде. Что касается нашей страны, тут у кондоминиума есть пример — ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Особенности формы управления

Эта разновидность формы собственности отличается тем, в нее не включено понятие найма и аренды. Помимо этого, при кондоминиуме нет возможности владеть имуществом ограниченное время.

Любой недвижимый объект, включенный в кондоминиум, является собственностью владельцев. Все вопросы, связанные с общественным имуществом (придомовая территория, подъезд и т. д. ), разрешаются во время регулярных собраний. На них также происходит решение вопросов о том, каким образом будет производиться управление комплексом или отдельным многоквартирным домом.

Процесс создания кондоминиумов в РФ

У процедуры организации этой формы управления и владения недвижимостью есть свои нюансы. Итак, это товарищество жильцов формируется по следующей схеме:

  1. Предварительная стадия. Самые активные собственники жилья собирают документы, подготавливают внутренний устав товарищества, беседуют с другими собственниками, назначают ответственных лиц.
  2. Собрание. Собственников жилья заблаговременно уведомляют о дате и времени собрания не меньше чем за пару недель. Во время собрания производится оформление устава и голосование, в результате которого выбирается правление.
  3. Регистрация. Новообразованное товарищество ставится на учет в госорганы бесплатно в течение одного месяца. В это время председатель открывает расчетный счет, который будет использоваться для принятия платежей от всех жильцов.

Преимущества и недостатки организации

В связи с тем, что такая форма собственности пока еще не очень распространена в нашей стране, следует узнать о ее достоинствах. К ним относятся следующие положительные моменты:

  1. Ответственность всех владельцев за надлежащее состояние собственного жилья. Это обусловлено тем, что несколько владельцев отвечают совместно за содержание общей площади, потому каждый отдельно взятый владелец жилья начинает относиться и к общему, и к личному имуществу с большей ответственностью.
  2. Деньги, перечисляемые кондоминиумом за оплату услуг ЖКХ, не облагают налогами, так как подобное товарищество не относится к организациям, получающим прибыль.
  3. Если в кондоминиуме состоят малоимущие семьи, то у них есть возможность оформить специальную государственную субсидию на оплату услуг ЖКХ.
  4. У владельцев квартиры есть полное право решать вопросы, связанные с объектами товарищества. Кроме того, владельцы сами управляют финансами для решения потребностей хозяйственного плана.
  5. Решение судебных споров проходит гораздо эффективнее в рамках кондоминиума, нежели в отдельном лице собственника.

Несомненным достоинством этой разновидности объединения считается вложение денег в ее имущество. Это очень надежно и удобно. Подобные вложения защищены практически от всех рисков, в том числе и от инфляции. Также жилые объекты в кондоминиуме стоят гораздо меньше, нежели в обыкновенном частном доме. Да и налоги на дом гораздо больше, нежели на квартиру в кондоминиуме.

К одним из основных минусов кондоминимума относится его оформление в госорганах. Сделать это достаточно сложно.

Другой отрицательный момент — содержание жилого имущества. В той связи, что за обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций отвечают собственники, то и оплата за эти работы производится из их личных накоплений. Кроме того, придомовая территория кондоминиума облагается налогами (в т. ч. земельным).

Фонд резервных средств

В этом товариществе есть специальный резервный фонд, который предназначен для непредвиденных затрат на устранение последствий ЧП (к примеру, прорыв канализационной системы или пожар). Благодаря фонду все расходы покрываются за счет общих накоплений, а ремонтом занимаются исключительно надежные подрядчики. Такое управление домами многоквартирного типа и обусловило популярность кондоминиумов во многих странах.

Голосование и функции главы ТСЖ

Российским законодательством не предусмотрена схема подсчета голосов во время собрания ТСЖ. Для этой цели могут применяться следующие варианты подсчета:

  1. Количество голосов зависит от совокупной площади жилых помещений. То есть, чем большей жилой площадью владеет лицо, тем большее количество голосов у него есть.
  2. Один участник ТСЖ — один голос. Даже в том случае, если у собственника в ТСЖ есть несколько квартир, у него не будет никаких привилегий.
  3. Одно жилое помещение — один голос. В этой случае не имеет значения разница площадей и число собственников.

Глава российского аналога кондоминиума (председатель) наделен обязанностями и правами. Так как он выбирается непосредственно собственниками квартир, его могут с легкостью снять со своей должности при возникшей необходимости. Срок правления определяется уставом ТСЖ. К главным функциям главы относятся следующие:

  • организация своевременного и четкого выполнения всех решений, которые принимались во время собраний;
  • выдача распоряжений и указаний уполномоченным лицам товарищества;
  • совершение каких-либо действий без доверенности;
  • осуществление сделок и подписание платежной документации;
  • предоставление и разработка внутреннего распорядка для работников, занимающихся обслуживанием многоквартирного дома.

Практика показывает, что участники ТСЖ очень неохотно платят по счетам. При этом вариантов воздействия на должника довольно мало. Даже если исключить неплательщика из товарищества, он в любом случае останется жильцом дома. Выселить его на основании решения суда — очень кропотливая юридическая проблема. Кроме того, все судебные издержки должны оплачиваться товариществом.

О совместном управлении одной и той же территорией несколькими государствами см. Кондоминиум (международное право)

Кондоми́ниум (лат. con «вместе» + dominium «владение») — совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств.

Различные формы объединений собственников недвижимости[править | править код]

Различные формы кондоминиумов являются объединениями собственников жилья — некоммерческими потребительскими организациями, объединяющими собственников объектов недвижимого имущества или членов, которые создаются с целью управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирного дома.

Жилищная кооперация имеет различные исторические и юридические формы[1]:

  • временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) в Великобритании в XIX веке;
  • строительные союзы в Германии;
  • города-сады в дореволюционной России;
  • жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) в период НЭПа и после него до 2019 года. В полном смысле не могут считаться кондоминиумами, поскольку управляемая ими недвижимость не была в собственности ЖАКТов, а лишь арендовалась у государства[2];
  • жилищные кооперативы (ЖК);
  • молодёжные жилые комплексы (МЖК) в СССР в 1970—1990 годы;
  • территориальные сообщества жителей (англ. Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (англ. condominium association), кооперативы (англ. cooperatives) в США и Канаде;
  • синдикаты во Франции;
  • квартирные акционерные общества в Финляндии;
  • объединения совладельцев многоквартирных домов, ОСМД (укр. об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, ОСББ) на Украине;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России и в Белоруссии;
  • кооперативы собственников квартир (КСК) и кондоминиумы (КДМ) в Казахстане.

Законодательство России[править | править код]

В зарубежной правовой практике термином «кондоминиум» обозначаются специфические правоотношения, возникающие при совместном владении. В частности эти правоотношения устанавливаются между собственниками квартир в многоквартирных домах или между собственниками нескольких, в том числе и односемейных, домов, расположенных на едином земельном участке. В России применение этого термина получило особую практику — им обозначали не правоотношения, а сперва участников этих правоотношений, затем — их объект.

Впервые понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 2019 года: «Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Здесь этим термином обозначается специфический субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

Далее ещё одно определение этому понятию появилось в указе Президента РФ «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» № 2275 от 23 декабря 1993 года: «Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются — домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение». И здесь этим термином обозначается субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

В указе Президента РФ «О новом этапе реализации государственной целевой программы „Жилище“» № 431 от 29 марта 1996 года о кондоминиуме говорится уже не как о субъекте права, а как об объекте — многоквартирный дом или группа домов.

Современное понятие кондоминиума было введено Федеральным законом № 72-ФЗ от 15 июня 2019 года. Оно означало совокупность земельного участка, помещений (включая жилые, нежилые и помещения общего пользования), ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома или нескольких односемейных домов. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2019 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2019 года). Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Управление домом[править | править код]

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
  • управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им,
  • управление управляющей компанией.

Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирных домах должны были до 1 января 2019 года выбрать способ управления их домами. В конце 2019 года руководитель управления Федеральной антимонопольной службы России по Москве Владимир Ефимов сообщил о фальсификации около 95 процентов общих собраний жильцов по выбору компаний для управления многоквартирными домами: вместо всех собственников договор на управление домом подписывался одним или двумя жильцами[3].

Северная Америка[править | править код]

Исторический особняк в

Чикаго

, переделанный в элитный кондоминиум

В США и Канаде многоэтажные кондоминиумы возводятся в крупных городах для решения проблемы дефицита земельных участков и обеспечения населения жильём. Другой тип кондоминиумов возводится также в курортных зонах юга страны (Мексиканский залив, Флорида) и вдоль океанического побережья (Нью-Йорк, Калифорния). Квартиры в кондоминиумах покупают частные лица в середине и ближе к концу своего карьерного пути как метод инвестирования накопленного частного капитала (сравните похожий метод вложения денег в Москве и других крупных городах РФ и стран СНГ). При этом хозяин обычно приезжает в свою квартиру на 1-2 недели в год на отпуск у моря, а остальное время квартира сдаётся в аренду туристам/студентам и так далее. После выхода на пенсию хозяева обычно сами переезжают в кондоминиум, так как он требует меньших затрат, чем частный дом.

В 2019 году в Майами появился первый в мире кондоминиум для автомобилей — «Auto House».

См. также[править | править код]

Примечания[править | править код]

Кондоминиум – термин, который широко употребляется в сфере недвижимости. Его суть заключается в описании формы собственности на жилые объекты недвижимости. Она подразумевает принадлежность каждой квартиры её владельцу и совместное владение общественными зонами. К последним относятся подъезд, двор, лестничные площадки, лифты.

Общее определение

Кондоминиум – это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит её владельцу, а нежилые территории и места общего пользования (холл, лифты, технические помещения, двор) выступают общей собственностью всех проживающих здесь людей.

Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений. В его состав входят земельная территория, жилое здание, другие недвижимые объекты, находящиеся в пределах комплекса.

Жильцы, которые владеют жилым комплексом по данному праву собственности, регулярно организовывают собрания, в ходе которых решают важные вопросы, касающиеся управления, содержания и обслуживания общего имущества.

Благодаря такой форме собственности её владелец имеет право беспрепятственно перемещаться по всем территориям здания.

Историческая справка

Термин «кондоминиум» первоначально появился в Англии, хотя исследователи приводят и более ранние примеры таких правоотношений. Ещё в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей.

В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в 19 веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере.

В 2019 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, которые занимаются строительством и обслуживанием жилых помещений. Благодаря этому закону происходило поощрение идеи строительства жилья при помощи объединения средств граждан и льготного кредитования под залог строящихся квартир.

На практике это выглядело следующим образом: члены организованных строительных сообществ еженедельно делали взносы в общую кассу организации. Когда накапливалась необходимая для постройки небольшого дома для одной семьи, начиналось строительство.

Меньше, чем через 100 лет после принятия закона о строительных обществах (к 2019 году), в Англии было организовано более 2019 таких организаций, объединивших более 1000000 человек.

Преимущества и недостатки кондоминиумов

К основным преимуществам, которые даёт указанная форма собственности, необходимо отнести следующее:

  • возможность контроля денежных средств, которые собираются на благоустройство территории либо ремонтные работы;
  • доступность всех помещений, что позволяет жильцу беспрепятственно перемещаться по всей территории здания;
  • ответственность каждого участника кондоминиума не только за собственное жилье, но и за общие территории;
  • отсутствие налога на оплату коммунальных услуг, так как кондоминиум попадает в категорию неприбыльных организаций;
  • обустроенность придомовой территории;
  • выгодное расположение: помещения, в которых жильцы обладают квартирами по праву кондоминиума, обычно строят как можно ближе к центральным районам, поэтому собственникам не приходится долго добираться до работы, торговых объектов, организаций дошкольного и школьного образования;
  • возможность поиска индивидуальных путей решения при наличии задолженностей по коммунальным платежам у конкретных жильцов: по общему решению на собрании жильцов должник вместо финансового погашения долга может внести трудовой вклад и тем самым избавить себя от долговых обязательств;
  • эффективная защита прав в суде в рамках общего кондоминиума.

Недостатков описываемой формы собственности жилья не слишком много. Главным из них является продолжительный и сложный процесс регистрации. Если подобный жилой комплекс регистрируется впервые, то создание технического паспорта будет оплачиваться бюджетными средствами.

Ещё один существенный недостаток – большие вложения для содержания жилья. Средства для ремонта, обслуживания систем коммуникации, благоустройства придомовой территории вкладывают жильцы кондоминиума. Этот недостаток особенно ярко проявляется в том случае, если потребуется крупный дорогостоящий ремонт.

Особенности создания кондоминиума в Российской Федерации

В 2019 году термин «кондоминиум» как форма управления жильём был упразднён Жилищным кодексом РФ. Аналогами кондоминиумов в России являются ТСЖ (товарищество собственников жилья). Принцип управления и оплаты коммунальных платежей в последней упомянутой форме не отличается от принципов кондоминиума.

Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Чтобы стать участником таких правоотношений, необходимо:

  • провести опрос среди жильцов;
  • если будет получено согласие на оформление такого статуса, следует подготовить коллективное заявление и устав;
  • на общем собрании выбрать управляющий состав, членами которого могут стать собственники жилого дома;
  • провести повторное собрание для утверждения устава, а также для проведения голосования за предложенных кандидатов на посты по управлению кондоминиумом;
  • зарегистрировать образование: государственная постановка на учёт такой организации жильцов проводится в течение месяца, на бесплатной основе.

После получения подтверждающих регистрацию объекта бумаг председатель открывает расчётный счёт в банковском учреждении, на который жильцы в дальнейшем будут производить оплату на содержание и ремонт общих мест владения и коммуникационных систем.

Если приобретать квартиру в уже сформированном ТСЖ после получения свидетельства о собственности на жилье, нужно оформлять договор с ТСЖ. Это означает согласие собственника оплачивать общие расходы на содержание дома и признаёт факт получения права новым жильцом на принятие участия в решении текущих вопросов, касающихся жилья.

Особенности кондоминиумов в других странах

За границей такая форма собственности жилья, как кондоминиум, широко распространена.

Все владельцы жилья с таким правом собственности входят с состав Ассоциации собственников. Управление кондоминиумом осуществляется Советом ассоциации, в который входят владельцы жилых помещений. Этот орган определяет необходимый размер взносов и взимает ежемесячную плату.

Ежемесячные платежи в кондоминиумах за границей зависят от многих факторов. Это количество владельцев квартир, площади квартир, финансового состояния ассоциации. Также оплата зависит от объёма дополнительных услуг, к которым относятся уборка мусора, общая страховка, использование помещений для занятия спортом, а также для отдыха.

Несомненное достоинство регулярных взносов – формирование резервного фонда. Он представляет собой страховку на случай необходимости проведения незапланированного ремонта. Если что-то происходит в частном доме, то расходы ложатся только на его собственника. В кондоминиуме же расходы покрываются за счёт резервного финансового фонда. Работы выполняются по договору надёжными подрядчиками.

За границей кондоминиумы очень популярны, так как квартира в жилом комплексе с совместной формой владения стоит намного дешевле, чем частный дом. Разница колоссальна: она может достигать нескольких сотен тысяч долларов.

Также преимуществом кондоминиума за рубежом считают отсутствие необходимости заботиться о территории и её благоустройстве. Ещё один важный плюс – постоянная охрана территории, наличие камер видеонаблюдения.

Нельзя также не отметить выгодное расположение кондоминиума: такой многоквартирный дом, в зависимости от локации, может быть в непосредственной близости как к центру города, так и к пляжу.

Особенно популярны кондоминиумы в США. Такие жилые помещения располагаются не только в центральных, но и в отдалённых районах. Подобные жилые комплексы в Америке могут быть не только многоэтажными домами: в штате Коннектикут расположено несколько поселков, которые застроены двухэтажными домами. В одном таком доме может быть до 6 комнат.

Наиболее престижными кондоминиумами в США являются помещения, возведённые в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии. Связано это с тем, что Нью-Йорк – информационный, деловой и культурный центр страны, Флорида и Калифорния – наиболее развитые и популярные курортные зоны.

Во Франции кондоминиумы сосредоточены в крупных городах с высокоразвитой инфраструктурой.

В Таиланде же практически всё имущество оформлено именно по типу кондоминиума.

В Норвегии 19% домов являются кондоминиумами. Большая часть из них – многоквартирные дома, третья часть – таунхаусы, около 2,5% – отдельно стоящие дома.

В Швеции кондоминиумы были образованы недавно – только в 2019 году, что связано с популярностью кооперативного владения в этом государстве.

Кондоминиум – форма собственности, которая предусматривает частное обладание помещением в многоквартирном доме и общее владение остальными территориями общего пользования. В России термин «кондоминиум» упразднён, его аналогом на данный момент является ТСЖ.