Порядок сноса самостроя через административную комиссию или суд

В нашей стране действует административный закон, который регулирует возможность полного уничтожения различных сооружений. Порядок сноса самостроя определяется специальной комиссией. Снос незаконных строений является одной из наиболее сложных процедур в своем направлении, поэтому важно знать все нюансы и особенности процесса.

Понятие и признаки незаконности

Существует общий перечень признаков для определения незаконных и самовольных сооружений. Если постройка обладает хоть одним из них, то она относится к такой недвижимости. Сам перечень выглядит следующим образом:

  1. Построено на участке, правами на собственность которого владелец самостроя не обладает.
  2. Ущемлены права других граждан. Создана угроза нормальной жизни людей и общества.
  3. Сооружение не соответствует установленному предназначению земельного участка.
  4. Получившееся здание нарушает законные нормы градостроительства и архитектурных мероприятий.
  5. Отсутствие законного разрешения, позволяющего строить здание в этом месте.

Когда здание будет обладать хотя бы одним из вышеописанных пунктов, в свои полномочия вступит комиссия по сносу самовольно возведенных строений.

Главная санкция за возведение незаконной постройки — это ее снос. Вопрос регулируется 222 статьей Гражданского кодекса РФ. Согласно законопроекту, если сооружение признано незаконным, то его владелец не может никак распоряжаться им. Любые сделки относительно такого имущества являются незаконными.

Немногие знают о том, кто принимает решение о сносе самовольной постройки. В нашей стране действуют суды, представители которых занимаются такими вопросами. Во время разбирательств может быть вынесено решение как об уничтожении конструкции, так и выносе ее из статуса незаконной. Как правило, такое случается при наличии согласия настоящего владельца земельного участка.

Помимо этого, возможен снос самовольных построек без судебного решения. Это возможно благодаря норме, установленной законодательством в 2019 году. Она подразумевает принятие решения местными органами самоуправления. Однако если признаки сооружения не попадают под стандартные ситуации, то все равно приходиться обращаться к судебной ветви власти.

Практика судебных разбирательств

Лучше всего разобраться с вопросом можно с помощью изучения судебной практики. Существует некоторый перечень положений, которые должны помочь понять, как действовать в том или ином индивидуальном случае.

Список общепринятых положений по уничтожению незаконной недвижимости выглядит следующим образом:

  • Уничтожению подлежат любые самострои, при строительстве которых было допущено нарушение запрета.
  • Законный владелец земельного участка имеет право начать процедуру разбирательства по незаконному сооружению на его территории.
  • В качестве основания для сноса не может быть только тот факт, что совладельцы участка не дали своего согласия на строительство.
  • Если речь идет о реконструированной недвижимости, то снос может быть необязательной процедурой. Возможно, удастся вернуть первоначальный облик сооружению. Когда это невозможно, применяется техника уничтожения построек.
  • Решение о сносе может быть принято при многочисленных нарушениях норм градостроительства и архитектуры.

Местные органы самоуправления должны оповестить владельца сооружения о том, что их объект может быть признан незаконным. Далее начинается процесс судебных разбирательств при их необходимости.

Порядок процедуры сноса

Уничтожение незаконных строений может происходить в двух вариациях: в административном и судебном порядках.

В первом случае составляется соответствующее заявление, согласно которому начинается рассмотрение дела. Обязанность выполнить мероприятия возлагаются на того, кто был признан виновным в суде. Если по какой-то причине ответчик не может выполнить снос, то истец может самостоятельно выполнить нужные действия. В таком случае запреты возмещаются ответчиком.

Административный порядок подразумевает полномочия органов самоуправления. Если представители этой службы обнаруживают незаконные строения, то владельцу выносится законное требование. В нем указана необходимость снести здание, а также допустимые сроки выполнения процедуры.

Действие происходит в принудительном порядке. Если виновный отказывается выполнять требования, то возбуждается уголовное дело.

Муниципальные власти заинтересованы в избавлении от незаконного строительства на территории страны. Поэтому по всей ее территории происходит выявление и снос самостроя.

В некоторых случаях установить виновника возведения здания не удается. Тогда процедура уничтожения выполняется за счет государственного бюджета, а простые жители просто предупреждаются об этом.

Нормативные основания сноса «самостроя» в Москве

8 декабря 2019 года Правительство Москвы приняло Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В этом документе утвержден перечень зданий, строений, сооружений, признаваемых самовольными постройками. К ним относятся сооружения, созданные (возведенные) в городе Москве на земельных участках, не предоставленные в установленном порядке для этих целей, на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такие виды строений подлежат сносу.

С момента вступления в законную силу указанного постановления, перечень объектов, подлежащих сносу, изменился в сторону увеличения в семь раз! Первоначально московский законодатель планировал снести сто четыре объекта, которые были признаны незаконно возведенными. Последняя действующая редакция постановления увеличила количество «самостроя» до трехсот восьмидесяти шести.

Мэрия города Москвы в 2019 году предлагает собственникам самовольных построек компенсацию за добровольный демонтаж. Сумма выплаты формируется из расчета: пятьдесят пять с половиной тысяч рублей за каждый квадратный метр сносимого помещения.

В Постановлении правительства Москвы от 11 декабря 2019 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка», которое предусмотрено гражданским законодательством. Согласно положениям ст. 3 ГК РФ, гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать свои акты, содержащие нормы гражданского права. Однако существует ограничение: эти акты должны быть изданы в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2019 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке построек, которые не относятся к объектам капитального строительства. Эти строения подлежат сносу в случае, если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

Гражданским Кодексом РФ установлено, что правительство Москвы, в качестве органа исполнительной власти, вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права. Однако эти акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством. Следовательно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является незаконным.

Законность Постановления №819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения. По итогам этого рассмотрения документ признан законным (Решение Московского городского суда от 26 декабря 2019 года по делу № 3-212/2013).

Судебная практика

С момента первого недобровольного сноса, организованного Правительством Москвы в феврале 2019 года, собственники объектов недвижимости, внесенных в Постановления №829-ПП, 819-ПП, уже успели сформировать судебную практику по исключению принадлежащих на праве собственности объектов из перечня.

В основном заинтересованные лица обращались в Арбитражный суд города Москвы и Московский городской суд с требованием признать недействующим соответствующий пункт Приложения к Постановлению Правительства и/или взыскать убытки.

Для изучения судебной практики в данной области можно ознакомиться со следующими источниками:

  • примеры дел в арбитражном суде: А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018;
  • примеры дел в суде общей юрисдикции: № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016;
  • апелляционное определение ВС РФ от 07.02.2018 №5-АПГ17-147.

Верховный суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы о сносе самовольных построек, отказав нескольким заявителям в удовлетворении их жалоб на внесение в реестр самостроя. Проанализировав Постановление №819-ПП, можно увидеть, что достаточно большое количество объектов в разное время были исключены из этого реестра!

Чаще исключение объектов из перечня происходит в административном порядке через ГЗК путем принятия нового постановления (например, Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 № 425-ПП, от 30.01.2018 № 40-ПП). Однако в судебной практике существуют и положительные примеры о признании недействительным указанного №819-ПП в части включения объектов недвижимости в перечень (Приложение №2 №819-ПП).

Так, в своем Определении по делу №5-АПГ15-84 от 07.10.2015г. Верховный суд Российской Федерации для обоснования своей позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2019 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Из этих разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установленном законом порядке.

Вместе с тем согласно пункту 23 указанного выше совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако в этом случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

Доказывание должно производиться с учетом предъявленных требований о признании нормативного акта, направленного на снос объекта недвижимости, недействующим, если государственная регистрация прав на него произведена в установленном законом порядке и отсутствует разрешение на строительство.

Первый иск, поданный в ЕСПЧ в связи со сносом объектов недвижимости, признанных самостроем

Европейский суд по правам человека принял к рассмотрению жалобу ООО «Созидание» против России о неправомерном сносе объекта недвижимости 9 февраля 2019 года (дело №71215/17). Жалоба основана на основополагающих принципах защиты права собственности от произвола. В случае с ООО «Созидание» право собственности было подтверждено судебными решениями, а уничтожено ковшом экскаватора без какой-либо компенсации и возможности судебной защиты.

Возможность узаконивания самостроя в административном порядке

Нередки случаи, когда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц: механическая и пожарная безопасность объекта обеспечены, объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. На объект разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект вне закона и не может являться объектом гражданских прав. Поэтому часто легализацию самостроя сопровождают определённые трудности, финансовые потери, задержки во времени. В некоторых случаях легализация невозможна вовсе.

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов перешла на новый, более экономически целесообразный уровень. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением путем принятия ГЗК административных решений.

Правовой статус ГЗК

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана на основании ст. 23 Закона г. Москвы от 20 декабря 2019 г. № 65 «О Правительстве Москвы» в целях оперативного решения вопросов в следующих областях:

  • земельные отношения;
  • градостроительная деятельность;
  • инвестиционная деятельность;
  • осуществление строительства;
  • реконструкция объектов капитального строительства;
  • проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

Правовой статус, полномочия и основные принципы организации работы ГЗК определены Постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2019 года № 1019-ПП.

Решения Комиссии вступают в силу со дня подписания протокола заседания Комиссии ответственным секретарем и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.

Далее мы рассмотрим порядок узаконивания самовольных построек через ГЗК.

План мероприятий по легализации самостроя через ГЗК

Процедура легализации самовольной постройки в административном порядке через ГЗК включает несколько этапов.

  • Подача заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. На этой стадии осуществляется подготовка и подача технического заключения и необходимого пакета документов. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы самостоятельно запрашивает документы, необходимые для проведения заседания ГЗК в различных инстанциях.
  • Проведение заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросу возможности сохранения и легализации самостроя.
  • Рассмотрение вопроса целесообразности сохранения объекта в существующих объемах на совместной комиссии Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы. Также этот этап включает получение заключений Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, предварительный расчет компенсационного штрафа, подлежащего уплате в бюджет города Москвы.
  • Оформление документов. На основании положительного решения комиссии оформляется разрешительная документация и разрешение на строительство (реконструкцию) здания, после чего можно получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  • Получение выписки из протокола заседания ГЗК о принятом решении относительно целесообразности сохранения объекта в существующих объемах с утвержденным размером компенсационного штрафа.
  • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Оформление прав на объект недвижимости в Росреестре.

Условия положительного решения ГЗК

Одним из требований ГЗК является наличие нескольких документов для узаконивания самовольной постройки.

  • ЗОС – заключение о соответствии объекта, расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам. Также этот документ подтверждает, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы или в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Данное заключение является результатом строительно-технической экспертизы.
  • АГР – Архитектурно-градостроительное решение, согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы.

Особенности легализации самостроя через ГЗК при наличии объекта в приложениях Постановления №819-ПП

Исключение объектов из Постановления №819-ПП осуществляется после выполнения всех обязательств сторон и, в обязательном порядке, при условии оплаты штрафа.

Отдельный пункт протокола ГЗК обязывает соответствующих должностных лиц исключить легализованные объекты из приложения. На практике для решения этого вопроса предоставляется около 30 дней. В случае если на момент исключения объектов недвижимости из приложения Постановления №819-ПП были поданы городом к собственникам иски о самострое и сносе объектов, город обязан отозвать такие иски, что также вносится в протокол ГЗК.

Если заинтересованное лицо не выполнит принятые обязательства (сдача экспертизы, АГР, оплата штрафа), Протокол ГЗК будет отменен!

Выводы

Как видно, узаконивание самостроя через ГЗК – это целый комплекс правовых мероприятий, который необходимо планировать и реализовывать в срок с учетом постоянно появляющихся правоприменительных особенностей. И только специалисты, ежедневно работающие в данном направлении, с имеющейся узкой специализацией, могут гарантировать положительный результат решения данного вопроса.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.