Пошаговая инструкция покупки вторичного жилья, квартиры

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни.  Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

ДКП

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

  • данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
  • стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
  • данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
  • основные характеристики жилплощади;
  • отсутствие либо наличие обременений;
  • указание на согласие супруга на сделку;
  • отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

  • присутствие представителей обеих сторон сделки;
  • написание заявления на проведение госрегистрации;
  • оплата государственной пошлины;
  • предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

  • лично в руки в момент подписания ДКП;
  • перевод на расчетный счет;
  • через банковскую ячейку.

Передача квартиры

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте. Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Показать содержание

  • Преимущества и недостатки такого приобретения жилья
  • Почему банк может отказать?
  • С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?
  • Пошаговая инструкция
  • Заключение

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

  • Скачать бланк договора оказания риэлторских услуг на покупку
  • Скачать образец договора оказания риэлторских услуг на покупку

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

  • Скачать бланк предварительного договора
  • Скачать образец предварительного договора

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

  • Сбербанк РФ.
  • ВТБ24.
  • Тинькофф банк.
  • Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости


Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком
, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

  • Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью
  • Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.
  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
  • Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Рынок вторичного жилья предлагает квартиры, оформленные в собственность. Покупатель приобретает жилое помещение, с определёнными характеристиками и параметрами.

При сделке обязательна проверка качества объекта, а также правоспособность документов владельца и готовность к его отчуждению, что определяется как юридическая чистота сделки. Разберемся, как оформляется покупка вторичных квартир.

Пошаговая инструкция: как правильно купить?

Данная имущественная сделка характеризуется тем, что при её проведении происходит как документальная, так и фактическая передача вещных прав на объект от продавца, который является собственником жилого помещения – к покупателю. Она регулируется нормами

§ 7 главы 30 ГК РФ

.

Покупатель взамен полученного по сделке объекта, уплачивает соразмерную сумму средств, равную цене квартиры. Для проведения процедуры требуется правильно провести ряд юридических и фактических действий, по алгоритму, установленному для покупки квартиры на вторичном рынке.

Этапы процедуры

Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:

  1. Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
  2. Организация просмотра, просмотр помещения.
  3. Проверка документов на квартиру.
  4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  5. Уплата аванса или задатка.
  6. Подписание акта приёмки помещения.
  7. При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
  8. Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
  9. Передача денег продавцу.
  10. Регистрация сделки.
  11. Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

Поиск объекта

Для этого обращаются:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • к частнопрактикующему риэлтору.

При самостоятельном поиске жилого помещения следует воспользоваться:

  • специальными сервисами;
  • подачей объявления в СМИ.

Правила осмотра вторички перед сделкой

Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.

Предварительно, по звонку следует выяснить:

  • готовность квартиры к сделке;
  • сроки планируемой им сделки;
  • время, удобное для осмотра.

ВНИМАНИЕ: Договариваться на просмотр нужно только тогда, когда по телефону собственник дал понять, что он действительно планирует сделку, а пакет документации подготовлен.

При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:

  • на состояние площадей общего пользования (подъезд);
  • входную дверь;
  • косметическое состояние квартиры;
  • качество сантехники и радиаторов;
  • на наличие запаха сырости;
  • температуру в помещении (зимой);
  • наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
  • для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.

Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.

Кроме этого при определении стоимости учитывается:

  • возраст дома и его этажность;
  • этаж;
  • район и место расположения;
  • наличие балкона.

Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.

Какие документы нужно проверить у продавца?

Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.

У владельца квартиры должно быть следующее:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2019 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
  4. Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
  5. Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
  6. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
  7. Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
  8. Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
  9. Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
  10. Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.
  • Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец доверенности на продажу квартиры

Проверка при заключении договора

Покупателю нужно проверить весь пакет документации по списку. Если перечень неполный – нужно предложить добрать документы и проверить их наличие перед окончательным оформлением и подписанием ПДКП.

СПРАВКА: Если квартира была унаследована или подарена – согласие супруга не требуется.

Дополнительная проверка:

  1. Выписать кадастровый номер и фамилию собственника. На сайте Росреестра уточнить совпадение этих данных.
  2. Выдачу генеральных доверенностей целесообразно уточнить у нотариуса.
  3. Если квартира перешла по наследству, нужно убедиться, что в отношении неё нет судебных споров: при наличии сонаследников, они должны представить нотариально удостоверенный отказ.

Перечень бумаг для сделки от приобретателя

Этот список ограничивается тем, что у покупателя должен быть:

  1. Гражданский паспорт с пропиской.
  2. Доверенность, если действует его представитель.
  3. Для несовершеннолетних покупателей – свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, опекуна.

На основании перечисленного составляется ПДКП по нормам статьи 429 ГК РФ. Но его составление имеет добровольный характер и не является обязанностью сторон.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Как грамотно составить договор?

Этот договор имеет правоспособность правоустанавливающего документа, регламентирующего переход вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. Регулируется нормами статей 549, 550 ГК РФ.

В его структуре обязательно должны содержаться положения:

  1. Наименование документа, дата и место заключения.
  2. Вводная часть, с определением сторон и их реквизитами (паспортными данными).
  3. Определение предмета договора – подробных технических и кадастровых характеристик квартиры.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия оплаты и вступления в собственность на квартиру. Сроки внесения платежа и освобождения помещения.
  6. Ответственность сторон за несоблюдение прав контрагента и собственных обязанностей, в виде штрафов и пени за просрочку платежа или передачи объекта.
  7. Условия и нормы расторжения договора: по соглашению и в суде.
  8. Заключительные (дополнительные) положения вносятся по усмотрению сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор купчей составляется в трёх экземплярах, каждый из них подписывается контрагентами. По нормам

статьи 163 ГК РФ

он может удостоверяться нотариально.

Способы передачи денег

Деньги могут передаваться:

  • наличными – под расписку;
  • перечислением;
  • через банковскую ячейку;
  • на депозитный счёт нотариальной конторы.

Как происходит регистрация ДКП?

Регистрация сделки ДКП обязательно регистрируется в Росреестре согласно нормам п.1 статьи 551 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ.

Для этого процесса сторонам требуется одновременно подойти в отделение Росреестра или МФЦ, где представить:

  1. Гражданские паспорта контрагентов, поверенным – документацию на законное или уполномоченное представительство.
  2. Заявления контрагентов о регистрации сделки.
  3. Составленные договора в трёх экземплярах с приложением акта приёмки.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
  6. Разрешение супруга – для тех, кто в браке.
  7. Документы из БТИ.
  8. Квитанция об уплате пошлины.
  • Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Регистратор принимает документы под расписку, проверяет факт оплаты пошлины.

Стоимость и сроки

Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.

Нотариально удостоверенные ДКП пошлиной Росреестра не облагаются, а срок регистрации сокращается до трёх дней.

Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность. Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.

Действия после регистрации

На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.

У регистратора получает:

  • договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН.

На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.

Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.

  • Скачать бланк заявления в БТИ на получение техпаспорта
  • Скачать образец заявления в БТИ на получение техпаспорта

Порядок действий при приобретении у юридического лица

При покупке недвижимости у юридического лица, требуется дополнительно представить от продавца нижеследующие документы:

  1. согласие учредителей на сделку;
  2. пакет учредительной документации;
  3. положение, подтверждающее полномочия директора;
  4. паспорт директора;
  5. нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.
  • Скачать бланк согласия учредителей на сделку
  • Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица

Если квартира не считается существенной ценностью, продавец представляет соответствующий документ, удостоверенный учредителем.

Во введении в ДКП юридическое лицо указывается стороной договора, с внесением следующих сведений:

  • наименование компании;
  • форма собственности;
  • реквизиты: ИНН, ОГРН, КПП;
  • юридический адрес;
  • должность, Ф.И.О. руководителя, основания вступления в должность.

Доверенное лицо, составляющее и подписывающее договор, вносится отдельно с формулировкой: «действующий на основании доверенности (реквизиты доверенности) в интересах (наименование компании)». В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом

Возможные проблемы и способы исключения рисков

Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

Наиболее распространённые действия мошенников:

  • поддельные документы;
  • двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
  • подмена квартиры;
  • продажа чужой недвижимости.

Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:

  • не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
  • не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
  • скрыть недееспособность собственника;
  • скрыть права третьих лиц на жильё;
  • скрыть иные проблемы, существующие в квартире.

Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:

  1. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.
  2. Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.
  3. Документация из БТИ – не старше одного года.
  4. Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.
  5. Паспорт – с пропиской и не просрочен. По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.
  6. Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.
  7. Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.

СПРАВКА: Оформление договора у нотариуса наделяет его дополнительной правоспособностью, а страхование сделки полностью передаёт риски страховой компании.

Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно узнать тут.

Заключение

Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.

Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе ряд преимуществ. Основное: стоимость такого варианта будет ниже, чем приобретение жилья в новом доме, и есть возможность сразу же заселиться. Кроме того, инфраструктура района скорее окажется более развитой, по сравнению с кварталами новостроек. Ещё один плюс: вторичное жильё можно найти во всех районах города, а вот новостройки есть не везде. Однако приобретение жилья на вторичном рынке имеет некоторые риски. В данной статье будет рассказано об основных аспектах, которые необходимо учитывать перед совершением сделки и описана процедура покупки квартиры на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта для покупки

При планировании покупки жилья  необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

  1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
  2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
  3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Просмотр подходящих квартир

После долгих выборов следует весьма трудоёмкий этап: просмотр подходящих вариантов.

Внимание! Продавцу не выгодно раскрывать всю правду о своей квартире, поэтому стоит обратить внимание даже на самые мелкие недостатки.

Особенно осложнит дело езда до выбранных мест  издалека, если придётся. Чтобы не потратить много времени на осмотр, но при этом извлечь из него максимум пользы, следует воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. На осмотр не стоит ездить одному. Лучше взять с собой кого-то из родственников или друзей, особенно, если у человека уже есть подобный опыт покупки жилья. Одному человеку сложно объективно оценивать предлагаемое помещение, легко что-то упустить из вида.
  2. Просмотр квартиры лучше совершать в светлое время суток. И, если зимой это сделать крайне проблематично — солнце садится ещё во время рабочего дня, то в остальные времена года времени оказывается намного больше. Возможно поэтому зимой жильё продаётся реже всего, зато на него можно получить максимальные скидки.
  3. По завершению осмотра следует обратить внимание на сам подъезд, а также пообщаться с соседями. Они могут рассказать о подводных камнях данного дома.
  4. Не лишним будет осмотреть двор: есть ли в нём детские площадки, скамейки, клумбы и мусорные контейнеры.
  5. После всего стоит посмотреть наличие поблизости магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Сделать это довольно просто, изучив карту данной местности онлайн или с помощью навигатора на телефоне.
  6. Даже если вариант устраивает по всем параметрам, то не стоит спешить заключать сделку с собственником. Во-первых, можно попробовать сторговать стоимость. Во-вторых, важно внимательно изучить документы на недвижимость, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Обратите внимание: Оптимальное время для покупки жилья — весна и осень. Зато летом и зимой можно получить максимальную скидку.

Как лучше торговаться

Сторговать часть суммы стоит попробовать, даже если нет нужной суммы. Скорей всего, собственник учитывает этот вариант и закладывает в стоимость сумму, которую в случае чего может скинуть. Вот некоторые правила для ведения торга:

  1. Не стоит торговаться на начальном этапе обзвона, также лучше избежать этих разговоров во время первого осмотра жилья.
  2. При обсуждении цены не следует вести себя высокомерно или нервно — лучше расположить к себе продавца и заявить о серьёзности намерений покупки недвижимости.
  3. Рассказать, чем привлёк данный вариант, но при этом обратить внимание на недостатки.
  4. Спросить о сумме ниже той, которую можно заплатить на самом деле- так будет проще добиться компромисса.
  5. Своевременная оплата наличными будет преимуществом, так что стоит сообщить об этом продавцу.

Таким образом есть шанс немного сэкономить. Однако следует учитывать возможный риск, что другой покупатель торговаться не будет и продавец отдаст ему предпочтение.

Проверка документов на квартиру

Это самый ответственный этап при покупке квартиры на вторичном рынке. Многие люди бояться возможных рисков, поэтому предпочитают приобретать жильё в новых домах, либо пользоваться услугами риелторов. Проверку документов можно провести и самостоятельно. Что для этого нужно:

  1. Посмотреть на самом ли деле продавец является собственником. Для этого нужно сверить данные его паспорта и документов на право собственности.
  2. Проверить недвижимость на соответствие задокументированной планировке. Для этого понадобится техпаспорт и кадастровый паспорт.
  3. Убедиться, что владелец не стоит на психоневрологическом учёте или в полиции. Сделать это можно при помощи юриста или риелтора.
  4. Проверить нет ли в квартире не выписанных жильцов, особенно несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для этого стоит расширенную версию выписки из домовой книги.
  5. Если жильё находится в долевой собственности, то нужно попросить предоставить остальных собственников отказ от преимущественного права покупки.
  6. Посмотреть не наложен ли на недвижимость арест и нет ли залога.

Вышеописанные действия при покупке квартиры на вторичном рынке помогут обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. На данном этапе покупатель может привлечь юриста, если боится упустить что-то важное во время проверки документов.

Внесение задатка

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Соглашение о задатке.
  3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

Оформление покупки и оплата

Завершающий этап приобретения жилья — оформление покупки квартиры на вторичном рынке. Для оплаты можно воспользоваться любым из предложенных способов:

  1. Наличный или безналичный расчёт.
  2. Через банковскую ячейку.
  3. С помощью аккредитива.

Рекомендация: Сделки, произведённые с помощью услуг банков, являются наиболее безопасными, так как есть подтверждение движения средств по счетам покупателя и продавца. 

Оформляется купленная квартира в качестве собственности в регистрационной палате. Для этого следует предоставить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Технический и кадастровый паспорт квартиры.

Как правило, передача недвижимости в собственность нового владельца не превышает 90 календарных дней.

Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Некоторых проблем удаётся избежать, приобретая квартиру в новом доме, у которой не было хозяев. Но многих людей привлекает именно покупка вторичной квартиры. Пошаговая инструкция, которая приведена в данной статье, поможет справиться с этой непростой задачей и избежать возможных рисков. В любом случае, нужно быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости — долгий и сложный, отнимает много времени и сил.

Последнее обновление: 18.04.2019

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ

(

+ кнопка вверху страницы

)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Для решения отдельных вопросов по сделке можно использовать специализированные СЕРВИСЫ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку: